今度、マンション管理組合の総会があって、決算の報告をするみたいなんだけど、めんどくさいなあと思って。出席したほうがいいかなあ？
決算報告の総会は、この1年間、みんなで支払ってる管理費が何に使われ、どのくらい残ったか、もしくは赤字になったか、管理会社がぼったくってないかチェックする大事な会だよ。決算について全然むずかしくないから説明るね。
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をやっています。
管理費がどんどんあがっていったので、管理会社と交渉し、管理費を約50％削減しました。
削減をしようとしたとき、まず確認したのが、収支でした。非常にシンプルですので、ここをおさえたら、管理費の削減に動けると思います。解説します。
マンション管理組合の決算はこれだけ
そもそも、管理組合の決算って、なにをどうしているのでしょうか。
というか、基本、管理会社に委託しているので、おまかせでってなりそうですが、まかせっきりはまずいので、せめて内容を理解しておくことが大事です。
決算報告は、年に１度、この１年間の収支はどうだったか、資産はどうなっているか報告することです。
収支について、いたってシンプルで、収入は、マンションに住む人（区分所有者）からの管理費となります。
支出は、管理会社に委託する際に発生する管理委託料の他に、警備費や光熱費、損害保険料や消耗品費などがあります。管理委託料の項目については、ほぼ決まった項目です。
事業と違って、収入も支出もあるていど固定で決まっているので、わかりやすいんです。
管理費を削減するには、まず、管理委託費をさげる、
これが鉄則です。
決算報告の書類について
- 収支計算書
- 貸借計算書
- 預金残高証明書
- 監査報告書
決算に必要な書類は以上の4つです。
①について
１年間の収入と支出の内容が書かれています。総会で承認された予算額と実際の決算額が比較してわかるように書かれています。
②について
管理組合のすべての財産が書かれたもので、管理費の滞納額などもここに書かれます。
③について
金融機関が発行したもので、預金残高を証明する書類です。
④について
監事が、収支計算書や貸借対照表について、問題はないか、チェックするのですが、その監査方法と内容が書かれます。
決算報告の実務について
決算報告の内容をおおまかに理解したうえで、実務は、管理会社が行うんですが、この実務は、事務管理業務といいます。
事務管理業務について
- 会計業務
- 出納業務
- 管理運営業務
以上の３つになるんですが、決算報告に関係するのは、①と②になります。詳しくは、管理委託契約書のなかの事務管理業務仕様書に書かれています。
①について
月次の収支報告や、予算のベース案の作成をします。決算の報告案も行います。
予算案の作成を管理会社にまかせるのはいいのですが、問題なのは、まかせっきりにしてチェックをしないことです。
予算案でも管理委託費について、管理会社は自分たちの都合のいい値段で勝手に決めているのが現状です。
予算案のチェックを行った後、月次の収支報告もチェックしましょう。この収支報告は、毎月理事長のみに報告がいく管理組合も多いようです。
でも、閲覧は自由にできますし、決算の報告の総会がありますので、予算オーバーになっていないか、勝手に支払われているものはないか確認してください。
余談ですが、私の管理組合では、予算案に対して決算の支出が多いことが多々あったんですね。私が理事長もやってることもあり、月次収支報告で差額の部分を確認したら、管理人が使う高級な掃除機とかコピー機を買ってたんですね。
別に必要なものなら、買ってもいいんですが、あえて高級なものを買う必要はないと思ったんです。
普通、家庭では、何かを買うとき、価格ドットコムで調べて、できるだけ安いのを調べて買ったりしますよね。
管理組合という、他人のお金だから、経費節約という考えをもたずに勝手に買ってるんだろうと、管理会社を注意し、それからは、購入するときは必ず理事による事前チェックを必要としました。
また、引き落としも勝手にできないようにするため、通帳の印鑑は理事長保管にしました。
支出である管理委託費の全項目の相場、合い見積もりの情報、サービス内容の詳細（業務仕様書にも記載可能）について、私が経験した情報は、今後展開していきます。
②について
管理費や修繕積立金の収納や、帳簿の管理をします。
出納とは、お金の出し入れ、支出と収入を実際、現場で行うことです。
①に書きましたが、お金の管理を管理会社にまかしている以上、実際のお金のやりとりもチェックが必要です。
なにも複雑なことはありません。実務は大変というよりめんどくさいのですが、そのめんどうなことを管理会社にやらせばいいのであって、その内容のチェックを、管理組合が行うです。
チェックといっても、毎月なににお金を払ったかの明細をまとめた月次収支報告というのがあります。誰でも閲覧できます。これをチェックするのですが、毎月支払われる項目は、決まっているので、そこまで大変じゃないです。
それより、支出それぞれの項目について、その金額の根拠について、調べて交渉することが大変ですが、私はそれをすべてやってきましたので、このサイトを通じて、今後情報を共有できたらと思っています。
おわりに
会計は、経理なども含んでいて、わかりにくい部分があると思います。
でも、基本は、管理費というみんなからの収入があって、その収入をもって、管理委託費とその他の経費に使っている。ならば、その支出のそれぞれの金額は妥当なのか、調べる。
ぼったくり経費があれば見直す、
それだけです。
それをしたら、管理費なんて、あがらないことが私は体験しました。（管理会社がマンションのセールス戦略として、購入後の管理費をめちゃくちゃ安くしていることもあるようなので、いちがいにはいえませんが、相場からあい見積もりの情報まで、今後展開していきますので、参考にしてくれたらと思います。）
