マンション管理収入は管理費と修繕積立金だけ【管理委託費は別物】

こんにちは、ガネーです。

マンション管理組合の理事長をしています。

私の管理組合は、管理費はどんどん高くなるわ、修繕積立金にいたっては、修繕工事をするのに全然足りないわ、やばい状況でした。

いちから、相見積もり、交渉をして、すったもんだありましたが、管理費を50％削減できました。

ここでは、管理費削減のかなめとなるマンション管理の収入について解説します。

マンション管理の収入は管理費と修繕積立金だけ

管理組合は、マンション管理を行っていくうえでの組織ですが、マンション管理で一番ポイントとなるのが、収支の把握です。

収支、つまり、何が収入となっていて、何が支出なのか、支出の対価となっているサービスはどんな内容で、金額は高いのか、安いのかをきちんと理解することが本当に大切です。

で、収入ですが、実は管理費と修繕積立金なんです。

管理費と聞いて、普通、費用つまり支出と思ってしまいますよね。

これをまずおさえてください。ここでもうなんか勘違いしちゃって、管理費高いけど、費用でかかるんだし、しょうがないかーって間違ってすりこまれているんです。そう、管理会社に。

そもそも、管理費は、みんなが払っているから、しかたない、住宅ローンの金利みたいに個人で下げれるようなものじゃないし、他の人がからむことだし、めんどくさいし、くさいものにはふたをしよう的なことになっちゃいますよね。

でも、これを知ることで、今まで家計でどんなに無駄遣いになっていたかをしることができます。

管理会社にいわれっぱなしのまま管理費を払うのは、もう大手だろうがほぼぼったくりなんです。

私も理事長をしていて、管理費はどんどんあがっていくけど、今までは、ぼったくられているかどうかなんて、どうやって調べればいいかわからない世の中でした。

でも、今は、これだけの情報化社会で、ググればある程度解決できる世の中です。世の中すべての商品の価格はネットである程度、検索できます。

ただ、マンション管理のコストは、業界がブラックボックスにして、費用の根拠情報がわかりません。
（実際の見積もり事例等は、今後のせていきたいと思っています）

費用を知るうえで、収入である管理費と修繕積立金をおさえることが大切です。

管理費は『管理費会計（一般会計）』、修繕積立金『積立金会計（特別会計）』といわれています。

管理費会計

住んでいる人（区分所有者）は全員、管理費を出してますよね。これは管理組合の収入となります。

一方、管理委託費は、支出なんです。まったくの別物で、管理委託費は、管理組合の資産から、外に出ていくものです（実際は、管理会社へ払ってます）。

ポイントは、
管理費収入は、あげずに一定を保ち、管理委託費を削減して、貯蓄する！

ということなんです。

えー？となりそうですよね。管理費削減も大事なんですが、それは管理会社がごまかしているしか思えないんです。

管理費として集めて、管理会社に払う管理委託費、これを見直し等で削減すべきなんです。

管理費のたまった資金は、積立金にまわし、将来の修繕工事に利用。
（もちろん、みんなに還元でもいいですが、やりやすい方法がいいです。）

駐車場使用料は、なにに使われるかを考えた場合、ありえるのは、機械式駐車場のメンテナンス代とかですよね。

修繕工事で対応すべきなので、修繕積立金として積み立てるべきです。

積立金会計

修繕積立金は、積立金会計の収入です。こちらも、住んでいる人（区分所有者）は全員、毎月払っています。

支出は、主に、大規模修繕工事の工事代となります。

修繕工事について、こちらもかなりぼったくっています。もう、ぼったくりだらけで何を信じていいかわからなくなりますが、ブラックボックス、つまり根拠がわからないところにこのような理不尽なことがでてきます。

管理会社は、自分たちの下請け業者や知り合い業者に対して、仕事をふるかわりに多くのマージンをとっています。私が合い見積もりをして、直接管理組合から業者に頼んだら、その額の差に愕然としました。

修繕工事については、いずれ公開していく予定です。

管理委託費がどんどんあがっていく事実

管理費と管理委託費はまったくちがう

管理組合の支出である、管理委託費の削減こそが、管理費の削減につながります。

管理委託費に目を向けなければなりません。

実際、管理委託費は、マンション購入時に、管理会社によって、勝手に決められています。この時点で、なんかヤバくない？この委託費、正しいの？って、普通、思いますよね？

まわりのみんなも払ってるんだから、しかたないか。。
これが、管理会社の思うつぼなんです！

めんどくさいって心理、購入時から決められてて、中身を複雑にされててわかりにくい、

これらを管理会社は、利用してます。

管理会社は、同じグループ会社の販売会社を手を組んでます。競争が働かない業界にしてるんです。

積立金会計はかなりの確率で破たんする

修繕積立金って、月々いくらが妥当なんでしょうか。

マンション購入時の修繕積立金の戸当たりの月の平均額は、新築マンションとして、平均、㎡あたり、100円と言われています。

65㎡だと、6,500円ですね。

購入時に管理会社に決められてて、他にもいろんな書類をわたされて、見るのもめんどくさいって感じになりがちですよね。

渡される書類の中に、長期修繕計画があるのですが、なんかあったなあというのが、正直な感想ではないでしょうか。

これが、やばいんです。マンション購入後に気づきます。

よく見てみると、築年数が２０年を超えるころには、２倍から３倍にあがっているようになってます。

ええーーーーー！

全然足りてない。。っていうか、なんでこんな金額の設定にしてるの？

販売会社が売りやすくするために、安く見せている、それだけなんです。販売会社から引き継がれた管理会社、両方ともグループ会社でつながってますから。販売後も、永遠に搾取される構造です。。

修繕積立金という売上、修繕工事費が経費です。売上－経費が利益ですが、絶対赤字になってるんです。こんな事業計画、普通の会社なら絶対ありえませんが、追加で自己資金出して、まかなっているようなものです。

修繕工事費のなかに、管理会社のマージンも含まれています。

追加の自己資金流出分は、管理会社に払っているという事実に目を向けてください。こんな理不尽はあってはなりません。

この点についても、今後書いていく予定ですので、是非みてください。