管理費も修繕積立金も、管理会社にまかせているけど、肝心なことは説明ないし、不安。
かなり過激な内容になっちゃうけど、ぼったくりしてます。だからこそ、管理組合できちんと調べることが大切だよ。
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をしています。
管理会社のこと、本当の実態をなかなかいわれてないので、解説します。高齢化社会、空き家問題等控えている中、この問題は将来、フォーカスされると思います。
管理会社はぼったくりをしています
断言します。大小はありますが、残念ながら管理会社はぼったくりをしています。
管理会社が上場している大手だから安心とかも関係ありません。
私は管理会社の理事長をしていて、管理費が高くなっていくので、何が原因なのかつきとめることにしました。
管理組合のみんなから集めた資金＝管理費は、収入として管理組合の口座に入ります。そして、支出として、管理委託費とその他経費として光熱費や損害保険などがあります。
管理委託費は管理会社のさじ加減で決めてる
この管理委託費がぼったくりの部分です。
管理会社とは、管理組合より委託されて、管理委託費の対価としてマンションの管理業務を行う会社です。
2000年に、マンション管理適正化法という法律ができて、マンションの管理業務を行う会社は、国土交通省に登録が義務となりました。
昔から、やりたい放題の管理会社がたくさんあったことは別として、アドバイザーとしての管理業務を行うようにという裏付けです。
とはいえ、管理委託費について、相場もわからないまま、お願いしっぱなしの管理組合がほとんどなのです。
そもそも、管理会社は必要なのかという点ですが、管理組合がマンション管理のすべてを行うというのは、非常に手間ですし、住んでいるみなさんそれぞれ、仕事がありますので、餅は餅屋じゃないですけど、パートナーとして、まかせるのがいいと思います。
ですが、お金を払ってまかせているわけですから、まかせっきりにせずに、
普段から、チェックすることが大切です。
管理会社はだれからお金をもらっているか
管理会社は、どこからお金をもらっているのでしょう。
言うまでもなく、お客様は、管理組合です。
お金をもらう立場である管理会社に対して、お金をまかせっきりにしてしまうこの矛盾。自分の財布を他人に預けている状況。
うーん、気を付けよう、自分でチェックしようと思っても、専門的なことはわからないし、同じマンションに住むみんなも同じようにまかせているから、いいか、と思って、結局まかせっきりになっているのが多いと思います。
これが、管理会社のねらいとも言えます。というか、そのような状況になるのをねらって、管理会社としてのポジションにいると言ってもいいです。
もちろん、良心的な管理会社もいると思います。（うーん、いるかな、、）
ですが、事実で考えた場合、管理会社と管理組合の利益は一致しないのです。
管理会社が儲かれば、管理組合は儲からずに損をします。
管理組合が得をすれば、管理会社は損をします。
まあ、当たり前ですよね。
管理会社の収入である、管理委託費が増えることは、管理組合の支出が増えることになります。
だからこそ、管理会社が自分の利益を削って、管理組合のために考えるということはないのです。
ビジネスですから、それ相応の報酬を管理会社に払うべきですが、まかせっきりにしてしまうことがぼったくりの状況を生んでしまうということも、実際あります。
あくまで、管理会社はサポート役であり、主役ではないので、管理組合自ら、管理会社をチェックすることは、自分たちの資産は自分たちで守ることにつながると思います。
私は理事長として、管理委託費の項目すべてについて、その相場とサービス内容を含めて調べました。他社の管理会社にも提案をもらい、比較し、それぞれの項目の合い見積もりを行い、根拠をひとつずつ出して、納得いくまで交渉しました。
その過程で、かなりぼったくられていたのがわかりました。管理会社は大手でしたし、プロということで、安心しきっていました。こんなことがあるのかと本当に思いました。この交渉においての情報等は、今後展開していきたいと思います。
管理会社のビジネスモデル【かなり儲けている】
管理会社の決算書を見たことがあるって、なかなかないですよね。。
管理会社のなかでも、上場している会社であれば、ホームページに有価証券報告書（決算書のことです）がのってるので、見てみてください。
なんと、絶対ではないんですが、ほとんど、借入は少なく、毎年の利益の積み立て額がかなりあります。
かなり儲けているんです。
管理組合は、管理費を住んでいるみんなから集めて、収入にして、マンション管理の委託をしてもらってる管理会社に支出として管理委託費を払ってるけど、それが足らなくなって、管理費を上げられるというのは、さきほども話しましたね。
一方、管理会社は、リスクなく、一度契約した管理委託契約によって、管理委託費をそのままずっと稼いでいる。稼いでいるのに、また更に管理委託費をあげて稼ぐ。
この構図は結局、だまったまま、まかせっきりの管理組合は、管理会社にいいようにされているということだとも言えます。
おかしいと思って、調査し、市場価格の値段に交渉する管理組合に対して、管理会社は抵抗するものの､管理会社を変更させられて0円になるのはいやなので、最後は減額に応じることが多いと思います。
そこで、値下げ分をどこかでとりかえそうとして、なにもいわない管理組合にターゲットにして、値上げをしていくんです。
適正なサービスに見合った報酬を調べ、管理会社に支払うという原理原則をきちんと行えば、ゾンビマンションにならずに、自分の資産を守れます。
