管理費がどんどんあがっている原因である管管理委託費を見直すのに、管理会社と交渉しなければならなくなった。管理会社を知っておきたい。
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をしています。
理事長となって、管理費を削減したのですが、管理費増加の原因は間違いなく管理会社が大きく関与しています。なぜか、この情報はあまり認知されていません。
管理費削減には、まず相手を知る必要があり、管理会社の種類について解説します。
管理会社業界について
管理会社とは、管理組合が委託してマンション管理をおこなう会社です。
かたい話になりますが、マンション管理適正化法が2000年に作られ、第2条1項7号によると、このように書かれています。
管理組合から委託を受けて、管理事務を行う行為で業として行うものとマンション管理業といい、そのマンション管理業を営む者をマンション管理業者と定義しています。
マンション管理適正化法より
あわせて、2つの国家資格が創設されました。
- マンション管理士・・マンションの専門知識を持つ。
管理組合の相談に受け、 助言や指導を行う。 - 管理業務主任者 ・・管理会社の社員（管理組合に対する担当者）に
必要。管理業務委託契約書に書いてある業務に
ついて専門知識を持つ。
日本には、管理会社はいくつあるのでしょうか。
マンション管理業を行う管理会社は、国土交通省が管轄しているマンション管理業者登録簿への登録が義務となっています。
その登録件数は、2,000社ほどあります。
めちゃくちゃ多いですよね。
まー国からお墨付きもらってるんだし、資格持ってくれた人がいるんなら安心だねってなりそうなところなんですが、これまた、そうはいかないんですよね。
管理組合が結ぶ管理会社との契約（管理委託契約書）を見てみると、管理会社に有利な内容になっているなんてことが多いんです。
管理会社のタイプ
数ある管理会社は、まず、大きく２つに分けられます。
不動産会社会社系と、独立系です。
不動産会社系
マンションの販売会社やマンション施工会社を親会社に持つ管理会社です。
管理会社は、この不動産系がほとんどです。
親会社が販売会社だとしても、施工会社だとしても、管理物件は、自動的に入ってきます。
これが、管理会社によるぼったくりを助長しているとも言えます。
マンションができて、マンション管理組合ができる前に、言い方悪いですが、極端な話、親会社とつるんで、自分たちの都合のいい管理業務の金額にできますから。
自分たちに有利なものにしてできあがったものを、おまかせくださいっていうビジネスは、まずはチェックしますという姿勢が大切です。
私が管理費削減するにあたって、契約中の管理会社と交渉が難航したんですよね。で、管理会社の変更と、情報もしいれるために、同じ不動産会社系と独立系の管理会社に声をかけました。
業界全体が組んでいるといううわさを聞いていたので、なかなか交渉に応じてくれないかも思ってましたが、かなりいい提案をしてきたので、契約中の管理会社があわてて削減案をもってきたのです。
管理会社の姿勢にかなり腹が立ちましたが（はじめからきちんと動いてよ）、ゼロになるくらいなら削減してもいいやということで、動くということがわかりました。
独立系
マンション管理業務単体の管理会社で、マンション管理会社や施工会社のグループに属さない管理会社です。
マンション管理、やらせてください！って営業しないと、仕事はなくなるので、不動産会社系のぼったくりサービスに不満を持つ管理組合にアプローチして、管理会社の変更による獲得で、管理物件を増やしています。
じゃあ、不動産会社系より、独立系のほうが、熱心にやってくれそうだし、
価格もリーズナブルにやってくれそうだし、と思いがちですが、これも注意が必要です。
安かろう、悪かろうではありませんが、手抜き仕事をしている懸念もあります。
管理会社の種類
２つの大きなタイプをもとに、種類について、４つに分類されると思います。
| メリット | デメリット | ||
| 不動産系 | デベロッパー系 | ・管理実績が豊富 ・知名度がある | ・管理委託費が高い ・親会社に対し、 欠陥部分等指摘ができない |
| 不動産系 | ゼネコン系 | ・修繕業務が強い ・設計情報が豊富 | ・修繕工事等の際に、 親会社に意見が言えない |
| 独立系 | ビルメン系 | ・日常清掃に強み ・設備業務も詳しい | ・管理組合のとして 管理業務は不慣れ |
| 独立系 | 独立系 | ・管理委託費が安い | ・手抜き工事の可能性あり |
どれがいいというのは、それぞれの特徴を見て、管理組合が主導権を握りやすいタイプを選ぶといいと思います。
たとえば、管理委託費がどうしようもなく高くて、でも管理組合として、
管理会社のチェックができる体制があるなどの場合、独立系への管理会社変更といった手もありかと思います。
私の管理組合は、デベロッパー系です。これが一番多いかもしれませんね。
マンション購入時に、販売会社の子会社が管理会社となってました。
おわりに
管理会社の特性をおさえて、管理組合の状況をきちんと把握することで、ゾンビマンションになることなく、マンションの価値を守ることができます。
