管理費があがっていったり、修繕工事するための修繕積立金が足らなかったりとかきくけど。。管理会社はどこをえらべばいいのかな？
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をしています。
管理費の上昇に苦しんだ結果、管理費の削減交渉を管理会社と行い、成功しました。
ここでは、管理会社の見分け方を解説します。
【見分け方①担当者と管理委託契約内容】
担当者の質
管理組合の担当者として、管理会社より窓口になっている担当者の質はどうかが、管理会社の良し悪しの目安です。
担当者自身の性格や能力もあるので、いちがいには言えないかもしれませんが、信憑性はあります。
良い担当者とは
- 毎月の収支報告や作業報告を期限を守って、詳細に提出する
- 管理組合にとっての問題点を、言わなくても助言してくれる
- ブラックボックスな点が少なく、オープンにきちんとした説明がある
まだまだあるかもしれませんが、基本的な管理委託業務を、丁寧に、親切に、あたりまえのことをあたりまえにできる人って、少ないんです。
担当者の質に目を向け、おかしい点は改善するように求めるべきです。
管理組合として、チェックしているぞという姿勢が、管理会社にとって、
『この管理組合は適当にしていたらまずいなあ。うまくごまかせないなあ』
と思わせ、カモにされないきっかけとなります。
管理委託契約内容
管理組合が、マンション管理業務を管理会社に委託する（管理委託費）際に結ぶ、管理委託契約書というものがあります。
マンション管理委託契約書は、国土交通省が公表している『マンション標準管理委託契約書』をベースにしているのですが、主な業務として、
- 事務管理業務
- 管理員業務
- 清掃業務
- 建物・設備管理業務
があります。
この管理業務に対し、管理会社が行う業務内容について、詳細に書かれた管理業務仕様書というのがあるんですけど、ここに注目してください。
管理業務仕様書について、まず、書いていないという状況があります。書いていないから、しませんなどと、とんでもない理由をつけてきます。
実際、書いてあっても、ほんの少しだけの薄っぺらい内容で、管理会社によって、都合の良いような書き方にしている場合もあります。
管理会社がいいようにした契約の内容を、内容を知ることなく同意し、高い管理委託費を払って、管理組合の収支がマイナスになって、貯金もなくなって、管理費や修繕積立金を値上げして、管理会社が儲かるって、そんなバカな話がどこにあるんですか、、
残念ながら、たくさんあるし、むしろ、この状態が多いんです。
行動に移している管理組合は増えてきていますが、ネットが普及して、みんながいろんな情報を手に入れることができるようになったので、今後も増えていくと思います。
親会社がいる管理会社について
管理会社の中でも多いタイプに、不動産系の管理会社があります。
親会社に、マンション販売会社やマンション施工会社を持ち、管理委託できるマンションが次々と親会社から管理会社に流れてきます。
マンション管理に書きましたが、マンションの販売会社は、売れやすくするよう、管理費や修繕積立金が安くみえるようなトリックを使います。
このトリックを使うためには、管理会社の協力も必要で、親会社と子会社である管理会社が手を組んで、自分たちの都合の良い管理委託契約内容にしています。
マンション販売会社は、管理会社を使って、管理委託費という、永遠に続く収入を得る仕組みを作っています。
一方、管理会社は、親会社の意向に背くような提案は、管理組合にしません。管理組合が得することは管理会社にとって儲けにならないからです。
お客様より、自分たちがかわいいのです。（いいすぎかな。。）
だから、管理費や修繕積立金が途中からわけもわからず上がるんです。
管理委託契約書の内容について、『この内容は問題を解決できる点を書いてないので変えましょう』と提案してくる管理会社は、良い管理会社です。
管理組合の利益になることをいってくれる管理会社＝良い管理会社なのですが、自分たちの利益にならない場合もあり、そんな提案してくるところは、ほとんどないです。
では、どうすべきか、
管理委託費の項目について金額の根拠とサービスの内容を理解するまで確認し、管理会社だけもうかるような、不公平な契約は変更するべきなんです。
見分け方②トータルチェックポイント
まず見分け方①担当者と管理委託契約内容をチェックしたうえで、トータルでのチェックポイントをまとめてみました。
- 管理会社との契約内容（管理委託契約書）が不利ではないか
- 管理費は高くないか
- 修繕積立金は、修繕工事に見合って、合理的で計画的か
この３点をおさえておけば、
良し悪しの判断ができると思います。
チェックポイント
- 管理委託契約書を結ぶ際に、管理業務主任者より重要事項の説明があったか
- 総会、理事会でのサポートと助言がきちんをされているか
- マンション管理適正化法に基づいて、国土交通省に登録している会社か
- 管理委託契約書の委託費の内訳がきちんを書かれているか
- 管理委託業務について作業手順など詳しく書いた仕様書があるか
- 毎月の会計について、管理費の振り替え処理、収入や支出の内訳書類、未収入の内訳、収支の残高と通帳残高の一致等がきちんと処理しているか
- 管理会社の担当者は、定期的にマンションの現地確認を行っているか
- 管理組合の依頼したことは、期限までにきちんと守っているか
- トラブルにあったとき、管理会社はすぐに対応するか
- 管理組合の財産は、管理組合名義の口座となっているか
④⑤⑥は管理費削減の根拠資料となります
私が管理費を削減したとき、④⑤⑥の資料を確認しました。確認したといっても、どれもきちんと書かれていなかったので、出すように依頼し、出さないの繰り返しで、本当に憤りを感じたし、こんなことでいいのかと思いました。
粘り強く交渉して、行動した結果、相場もわかりましたし、どういう行動をすれば管理費が削減できるのかといた情報は管理費があがって困っている皆さんに共有したいと思いました。
おわりに
何も言わずに、管理組合にとって良いサービスをしてくれる管理会社は、
本当に少ないです。
管理費が上がるんなら、うーん、しかたないかあと思っていても、将来、高齢者ばかりのマンションになって、管理費が今の倍になって、払えなくて、
とか、普通に出てくると思います。
管理費が払えない人が続出して管理組合のお金はなくなって、管理するお金が払えなくなった、修繕積立金は底をついて、もう修繕できるお金がない、
なんてことになって、ゾンビマンションになっても、管理会社は、借入の保証人になってくれるわけでもないし、お金を出してくれません。
管理会社は損をしないし、痛手はないのです。
その点をよく理解して、管理会社をうまく、利用すべきだと思います。
