仮に今の管理会社を変えることってできる？管理費が高いので、交渉したんだけど、話に応じてくれなくて。
変更はできるよ。また、誠実に対応してくれないなら今の管理会社に変更も考えていることをうまく伝えていくことも交渉ではだいじだよ。
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をしています。
私は管理費削減の交渉をしていく中、管理会社が話に応じてくれなかったので、管理会社の変更も考えていることを伝えると、交渉に応じるようになった経緯がありました。
管理会社との信頼関係を考えると、慎重にしないといけませんが、誠実な対応がないなら、変更を考えることも必要です。
その点について、解説します。
そもそも変更ってあり？
結論は、とうぜん、ありです。
管理会社との契約である、管理委託契約書について、そのベースとなっている国土交通省公表、マンション標準管理委託契約書では、契約途中でも３か月前に書面で申し入れば、解約できるようになりました。
マンション管理会社の変更も増えています。
マンションの管理のことでせいいっぱいなのに、変更なんて、今の管理会社から悪く思われたくないし、もめるのもいやだ、めんどくさいし、そのままでいい。
そんなふうに思っちゃいますよね。。
今までは、それでもよかったと思います。でも、少子高齢化社会となった今、これから、空き家もたくさんでてきます。
そんな中、ゾンビマンションのような、修繕もできない負債マンションなど
空き家を更に助長させますし、せっかく購入したマンションの資産価値が落ちないようにしなければならない時代がきています。
家計の見直しをして、シンプルなライフスタイルが増加しています。
ネット社会で、誰もが、情報を得れるようになり、これはおかしいと思って、行動に移す人が増えています。
私の管理組合では、管理会社の変更はしませんでしたが、変更にむけて他の管理会社と打ち合わせとしていました。
管理委託費の金額の根拠やサービス内容の開示をもとめていたのですが、動く気配がなく、他の管理会社に変更も視野にいれないとと感じる部分もあり、行動したら、あわてて開示してきました。
結果的に管理委託費はぼったくられていたことがわかり、管理会社が減額に応じたいとのことで、管理会社の変更にはなりませんでしたが、業界のイメージがわかりました。
公正取引委員会の対応
公正取引委員会は、マンション管理を行う管理会社の業界は、競争原理が働いていない点を注視しています。
管理組合による取引内容や取引先の見直しが積極的に行われることで、管理業者や設備保守業者の間の競争が活発化し、良好な取引条件の実現が期待される。
公正取引委員会『マンションの管理・保守をめぐる競争実態調査』
公正取引委員会は、管理業者や設備保守業者によって公正な競争を阻害するおそれのある行為が行われた場合は、独占禁止法に基づき、厳正に対処していく。
公正取引委員会も目を光らしているんです。
管理会社がマンション管理を行うと言っても、下請けにやらせている場合があります。
そこで、バックマージンが発生している可能性もあります。
私が管理会社に対し、管理委託費の金額の根拠をきいたとき、なかなか資料をださなかったのは、その理由もあると思います。
というのも、管理委託費の中で、たとえば清掃業務とか、けっこう外部に再委託してるんですね。
で、その再委託はどういう契約内容になっているかきいたら、それは教えられないと、外部との契約だからと。
いってることはわかるんだけど、そもそも管理組合と管理会社の間の管理委託契約で、清掃業務について、金額と共用部の清掃をするくらいのことしか書いてないという状況なので、再委託先とはどんな契約内容になっているのか不思議に思いました。
結局、金額の根拠とサービス内容の詳細は交渉の末、わかることができました。詳細は、ただいま作成中ですが、管理委託費相場比較ツールをご覧いただけたらと存じます。特典情報にもアップする予定です。
変更の手順
変更にむけて、さあ、どうするか、といったとこですが、まずは、大きな流れを書いてみました。
- 変更について、理事会の議案として話し合い
- 現在の管理委託契約内容の確認
- 不満点や変更すべき点をアンケートで集める
- 臨時総会を開いて、変更に向けて進めるか確認
- 新しい管理会社の候補を調査
- 見積もりと管理業務仕様書を依頼する
- 住んでいる人（区分所有者）参加の新管理会社によるプレゼン会実施
- 臨時総会を開き、変更の決議と新しい管理会社を決定
けっこう大変な作業と思いがちですが、見積もりをだせば、我こそはと、新しい候補となる管理会社よりアプローチがありますので、まずはその話をきくという程度からスタートでいいと思います。
管理会社の変更を望んで見積もりを出していますが、その見積もりを見ることで、現在の内容と比較はできます。
変更の前に値下げ交渉
とはいえ、管理会社の変更は、エネルギーがいります。候補先の管理会社の提案が、はたして、良い内容なのか、今のままの方がよかったなんてことがあるんじゃないかと思いますよね。
１人で全部決めれるわけではないので、その議論が永遠と続き、いつのまにかフェードアウトしていたなんてことになりかねません。
マンション管理のコンサル会社を入れるといっても、お金がかかることですし、簡単に始めれることでもないですよね。。
やはり、今の管理会社の内容が、ぼったくられていないかどうか、ゾンビマンションになるような状況ではないか、まずは判断したいという点が現実的だと思います。
若干の高い安いは、サービスの観点から許容もありだと思いますが、あきらかなぼったくりな管理委託費かどうかはチェックすべきです。
その基準は、実際の管理会社にて交渉し、減額した事例で、管理委託費相場比較ツール（作成中）でご案内できたらと思います。
