【事実】管理委託費と管理費は違います【知らないままでは損な話】

こんにちは、ガネーです。

マンション管理組合の理事長をやっています。

私の住むマンションは、管理費が高くて、放置したままだったんですが、こままではまずいと思って、管理費がどんなものなのか、なにに支払われているのかを調べ、その後管理会社との交渉も経験し、管理費を約50％削減しました。

管理費って、私を含め、ぼったくりの金額になっていること、本当に多いんので、知ってもらいたいです。管理費を理解するには、管理費と管理委託費とのちがいをおさえるとわかりやすいので、解説します。

管理委託費と管理費は違います

管理委託費とは管理費の一部のことでしょうか。

答えは、ＮＯです。

管理費とは、マンション管理の費用として、住んでいる人（区分所有者）が、管理組合の管理費会計に毎月支払っているもので、管理組合からすれば、収入（たくわえとなり、外にでていかない）となります。

管理委託費とは、管理組合の管理費会計から、管理会社に支払う、管理委託料で、管理組合からすれば、支出（外にでていく）となります。

なので、住んでいる人（区分所有者）が負担している管理費を削減するには、管理委託費を削減しなければいけないという点をおさえてほしいと思います。

この仕組みが理解できれば、管理費を決めるポイントとなる管理委託費がどういう根拠で予算として決められているか、気になってきます。

管理委託費は４種類しかない

管理委託費がどうやって決まるのか、詳しくは、今後書いていこうと思いますが、

• 事務管理業務
• 管理員業務
• 清掃業務
• 建物・設備管理業務

の4種類となっています。費用ひとつひとつは、マンション購入時に、販売会社（管理会社）によって、すべてお膳立てされていて、ある意味まかせっきりのままスタートしてます。

私の管理組合は、管理委託費が高く、理事長になったとき、なんとかしなければと思って、管理委託費のすべての項目について交渉しました。

調べて交渉するする中で、相場をつかむことができました。
あとは、費用のサービス内容が書かれた仕様書を確認するのみです。

管理委託費以外の支出もある

支出は、管理委託費以外にもあります。

そもそも、管理組合の会計では、管理費は収入なので、支出が管理費より少なければ余りがでて、修繕積立金にあてることができます。

支出について、管理委託費以外に何があるか、
一般的な項目としては、以下となります。

• 警備監視業務費
• 特別清掃費
• 電気料
• 水道料
• 損害保険料
• 備品消耗品費
• 雑費
• 租税公課
• 防犯カメラリース代

などです。

管理費はなにからできているか

結局、管理費は、管理委託費とマンションを維持管理するための費用の合計からできているんです。

このことをおさえることなく、
よくありがちなのは、月の管理費は住んでいる面積（専有部分）㎡単価で200円が平均とか雑誌にもいろいろのっていますが、根拠のない考え方だといえます。

費用はいくら必要で、その費用の合計が管理費となるという原則をおさえれば、あとは費用の項目ひとつひとつにおいて、相場含めチェックしていくという流れが自然だと思います。

マンション購入時にそのまま、その値段が適切なものか調べることもなく、放置され、ぼったくりに近い費用を払っているというのが、すごく多いと思います。私のマンションもそうでしたし。

ネットが普及し、誰もが情報を得られるようになった今、今までは、プロである管理会社しかわからなかったこともわかるようになっています。

保険や住宅ローンの見直しは、みんな積極的にやるけど、マンションの管理費・修繕費の見直しは、けっこう大きな額なのに実際動いていない人は多いと思います。

管理費は自宅という試算に直結しますし、月々の支払いも大きいので、家計の見直し対象として検討する価値は大きいですし、これだけ情報がわかる今、行動することをおすすめします。

だまされちゃう管理委託費のパターン

Ｈ20年度の国土交通省「マンション総合調査」によると、マンション購入時の管理会社のまま変更していないと回答した管理組合は、全体の80％以上です。

マンション販売会社（分譲業者）は、ほとんどが系列の管理会社をもっていて、管理委託費でもうけるというビジネスモデルになっています。

競争原理、働かないですよね。。

当然、管理委託費も、市場での一般的な取引価格より高くされちゃいます。

普通なら、管理組合が、管理会社を決めるのであって、市場の中から、どこのサービスが良さそうか、調べるのがあたりまえですが、マンション購入時は、管理組合はできていなく（できたばっかり？）、まわりの住んでいる人（区分所有者）との関係もわからない状況なので、すぐに管理会社を決めづらいのが実態です。

このことに、言い方わるいですが、つけこんでいる（販売会社が管理会社も決めて、他のこともすべてお膳立てしてくれて、たすかるーっていう心情を利用する）のが、管理会社であり、その親会社の販売会社であるということを知ってもらいたいと思います。

前払いの理由は、ただの管理会社の都合

あたりまえのことですが、、サービスの提供があって、お金を払いますよね？ものを買うとき、商品をみてから、お金を払います。

なかには、契約上、先に払うものがあるかもしれませんが（手付金など）、ほとんどは、確認してから払うのが常識です。

管理委託費は、来月の管理委託費を前払いで払っちゃっているのがほとんどなんです。もし、よろしければ、確認してみてください。

サービスの提供を受けていないのに先払いする、なぜこんな、お人好しな状況になっているのでしょうか。

理由は、ただ単に、販売会社と管理会社が、自分たちの都合の良いように、
管理委託契約書を作成してあげるという名目で、勝手に決めただけなのです。

おわりに

管理委託費について、じゃあ、うちは高いの？安いの？その目安は？ってことについては、今後記詳しく書いていく予定です。

管理委託費やその他経費の内容をきっちり理解することが、管理費の削減につながり、マンションの資産価値向上につながります。