管理規約のカバーバージョンが使用細則だよ。きちんと決めることで、もめごとをおさえやすくなるよ。
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をやっています。
ぼったくりにあっていた管理費を削減しました。
今回は、マンションの決まりごとである、管理規約を更に細かい内容で、ある意味補足内容として決めることができる使用細則について解説していきます。
使用細則がある意味
管理規約で基本的なことを決めますが、どこまで細かいことまで決めれるかというと限界があります。
問題がおこってからでは遅いですし、ルールづけは必要になってくるので、そこで、使用細則の出番になります。
マンションで生活していくうえで、注意することや共用部分の使い方など、それぞれのマンションの特性にあわせて定めることが大切で、管理規約とセットで、見直し部分があるか要チェックです。
管理規約との違いとは
どこからどこまでが管理規約に定めて、どこからどこまでが使用細則なのか。。
わかりにくいのですが、そこまで厳密に意識することもないです。
管理規約は、国土交通省が公表している『マンション標準管理規約』をベースに書かれているか確認し、別途、補足的な意味合いで使用細則に定めるという程度でいいと思います。
以下、主なちがいを比較してみました。
| 管理規約 | 使用細則 | |
| 内容 | マンション管理の基本的な決まりごと | マンションで生活するうえでの注意点や共用部分の使い方を個別で定めたルール |
| 範囲 | ・管理規約の目的や定義 ・専有部分と敷地・共有部分の範囲と 使用方法 ・管理方法 ・費用の負担について ・管理組合の業務や会計について | ・駐車場や駐輪場のルール ・ペット飼育のルール ・ゴミ分別のルール ・宅配ボックス使用のルール ・防犯カメラ運用のルール ・他必要に応じて規定 |
| 変更条件 | 総会の特別決議として、住んでいる人（区分所有者）の4分の3以上と議決権の4分の3以上の同意必要 | 総会の普通決議として、住んでいる人（区分所有者）の過半数と議決権の過半数の同意必要 |
どんな内容があるの？
マンションそれぞれの事情があるかと思いますが、
マンション全体の使用細則として定めた場合の
・注意事項
・禁止事項
でよく決められている例をお伝えします。
注意事項
- 扉の開閉は静かにすること
- 騒音に注意すること。テレビや楽器の音量は迷惑とならないよう注意すること
- 掃除機使用や入浴等に際し、騒音とならないよう注意すること
- 漏水には特に注意すること
- トイレでは、トイレットペーパー以外の紙は使用しないこと
- キッチン排水溝部分についてつまる原因となるような行為はしないこと
- 共有部分内での喫煙は火事のもとになるのでしないこと
- 共用部分内での野放図な放置行為はしないこと
禁止事項
- マンションの柱や壁など主要構造部分に穴をあけたり、削ったりする行為
- 専有部分、共用部分の改造や改築、増築を行うこと。
- 緊急時の避難を妨げるような物を放置、設置すること
- 発火、爆発の恐れのある危険物や悪臭のある物を持ち込むこと
- 建物内から外に物を投げ捨てること
- 公序良俗に反する行為をして、近隣に迷惑をかけること
私がカスタマイズした内容
マンションで、トラブルはいろいろありますが、
水漏れの事故はかなり多いです。
これ、もし水漏れがおきたら、だいたい、下の階は、水びたしになります。
その際の被害は、基本自腹です。（管理組合によっては、火災保険で水漏れの保険金が支払われるようにしているかもしれません。）
でも、いくら保険がおりるからっていっても、
自分の自宅の中が汚れるのって、いやですよね。
私はいやでした。しみにもなるし、、。
それで、水漏れってなんでおきるか、調べたんですね。
そしたら、その原因が、
排水管清掃（年に1回、キッチン、風呂、洗面所、洗濯機の配管がつまっていないか調べ、掃除しているもの。管理費により、支払われている）をしていない世帯によるものがほとんどなんです。
どういうことかというと、
水漏れは、つまりが原因です。そのつまりの原因を、きちっと1年に1回の定期清掃できれいにしていたら、よっぽどの場合を除いて、つまることはありません。（もち米をキッチンの排水の中に無理やり流し込んで水漏れがおきたなんてことがあったようですが、、これは普通ではないですね）
じゃあ、なんで、管理組合でせっかく負担している排水管清掃をしない世帯がいるのか、
そのほとんどは、仕事でいなかったり、そもそもめんどくさいとか、意識がないとか、そんな理由で、水漏れがおきて、関係ない世帯にまで迷惑がかかるんです。
もっといえば、マンションの共有部分にまで被害がでたら、余分な費用もかかります。
管理会社は、この問題を教えてくれませんでした。むしろ、全世帯みんなに排水管清掃をうけてもらうのは、難しいとまでいわれました。
（そう言っておきながら、排水管清掃費は、清掃していない世帯があるのに、全世帯分を払ってるんですよ。本来、サービスの対価としてお金を払うのに、おかしいことが、普通におこっているんです。）
いやいや、ちょっと待ってくださいと、排水管清掃代金は管理組合で払ってるんだから、水漏れにならないよう、全世帯みんなが清掃に応じるよう管理してほしいと管理会社に伝えたんですが、できませんの一点張りです。
結局、いろいろと動いて、マンションに住んでいる全世帯の多数決をもって（総会で決めます）使用細則に、排水管清掃は全世帯が必ずうけてもらうような規定を定めました。つまり、予備日ももうけて、それでも受けてもらえない場合は、ペナルティも定めました。
それから、排水管清掃の実施がありましたが、全世帯100％の実施です。管理会社も驚いてました。
トラブルになっても、困るのは住んでいる人（区分所有者）であって、管理会社は困らないので、動いてくれないんですね。。
というか、わたしのところは、動いてくれませんでした。
こういったように、自分たちの大切な資産は、自分たちで守るということをしていくのに、使用細則が役に立つこともありますので、目を通してみてください。
