マンション購入して住んでるけど、生活の環境が変わって売ることになったとき、できるだけ価値が落ちてないようにしておきたい。何かいい方法はある？
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をしています。
私のマンションは、管理会社に管理を委託しています。
管理費の値上げを要求されたので、
管理費のすべての項目について、合い見積もりをとって交渉し、管理費を約50％削減、マンション管理の収支を改善しました。
その中で、私がマンションの価値とはなにか、価値が下がらないポイントはなにかを解説します。
マンションの資産価値を決めるものとは
結論：マンション管理がきちんと行えているかどうか
マンションを価値を考えたとき、どんなイメージをもちますか？
『人気のエリアにある』とか『駅に近い』、『外観がおしゃれ』など、いろいろ想像しますが、本当の価値は別のところにあるようです。
それは、マンション管理がきちんと行われているか、という点です。
価値とは、マンションの住んでいる部分（専有部分）を売ろうとしたとき、いくらで売れるか、で判断されると言われています。
であれば、
自分の所有する専有部分をきれいに保って、リフォームもして、丁寧に使っておけば、価値が落ちるのを防げるかというと、それもちがうようです。
管理費や修繕積立金の相場も知らないまま、管理会社より値上げを要求され、払えない世帯がでてきたとか、
修繕費の積み立てができていないため、修繕工事ができないといった問題となれば、マンションの住んでいる部分（専有部分）の価値にも影響します。
専有部分を丁寧に使っていても、共有部分（廊下とかみんなで使う部分）のおかげで、たとえば、マンションを売れるに売れないという状況も考えられます。
ゾンビマンションのように、誰も買いたくないと思われないように、
マンション管理をしっかり行うことが大切です。
マンションの資産価値を高めるには
ポイントを記入しました。
- マンション管理の費用である、
『管理費』と修繕費を事前に準備する『修繕積立金』を削減 - 管理会社のサービスをきちんと把握
- 管理規約や管理委託契約書が管理組合にとって不利な内容となっていないか
①について
これ、かなり大事です。
私は管理費項目すべてを管理会社と交渉し、合い見積もりをとって、削減交渉を行った結果、管理費や修繕積立金は、ある意味ブラックボックスだと痛感しました。
どのような見積もりが出て、どのように交渉していったかは、会社名は隠してとなりますが、今後発行予定のメルマガを通して展開したいと思います。
管理費について、
一般的な目安価格より高いだけでなく、ぼったくられている可能性は本当にあります。月々数万円の支払いですが、1年、10年、30年ともなると、何百万円にもなります。
修繕積立金も、その設定額が本当に妥当かどうか、チェックしたいところです。
修繕工事に備えて、積み立てるものなのに、いざ、工事を開始しようとすると、足りないなんて魔訶不思議なことが普通におきています。
マンション購入時に、販売会社が早く完売させたい思いで、安い金額に設定している理由や、工事費に管理会社のバックマージンも含まれている結果、ぼったくり金額となっているのが理由です。
②について
マンション管理をスムーズに行っていくうえで、管理会社の協力が必要なことは否定しません。ですが、まかせっきりで頼りっぱなしにはならないようにしないと、ぼったくりにあう可能性はまちがいないです。
管理会社が行う管理業務とは、なにがあって、単価はいくらで、サービスの質はどうなのか、これを知ることは本当に大変です。
なにせ、業界が公表していないんですから。
管理費のひとつで、たとえば清掃費について、管理会社は下請けに依頼していますが、管理会社と下請けの清掃会社との間の契約書(単価はいくらでどんなサービスの内容か）は出せないというのです。
管理費削減交渉で動いていたとき、私は、合い見積もりを他の会社からいろいろとって、単価やサービス内容などをひとつひとつ調べました。
なかには、ぼったくりの金額を出してくるところもありましたが、その相場がいくらくらいで、サービス内容はどんなのものがあるのかがよくわかりました。（こちらも、今後展開していきます）
③について
管理規約とは、管理組合の憲法みたいなもの、
管理委託契約書とは、管理組合と管理会社の契約内容です。
この２つとも、マンション購入時に、販売会社によって決まったものとして案内されちゃうので、（実際は、販売会社より引き継ぐ、管理会社が作成。）深く考えることなく、そのまま契約してるのが大多数ではないでしょうか。
私は、なにも考えずにマンションを買ったので、管理組合の理事長になって、これはおかしいな、はっきり書いていないなと思ったものを管理会社と交渉をし、管理委託契約書を修正しました。
たとえば、サービス内容の詳細が書かれた部分（管理委託契約書の中の仕様書）について、なにも書いていないといってもいいほどだったんです。
大変でしたが、ひとつひとつの管理費項目のサービス内容について、詳細な仕様書の記載ににしました。
具体例としては、
エレベーターの保守点検業務がありますが、
（修正前）
ＦＭ契約（現地点検年4回）、法定検査（年1回）
くらいしか書いてなかったんです。
はぁ？ＦＭ契約？意味不明、、こうなりますよね(笑)
今までは、点検業務はついてるって感じでそれ以上考えることはありましんでしたが、ぼったくられていることもわかってきたので、修理、取替項目内容まですべて書かせてチェックしました。
価格交渉をしている中で、管理費削減したが、サービス内容が悪くなったなんて、意味がないですからね。
ちなみに、管理会社は大手だから大丈夫とはいえないです。
むしろ、大手がぼったくりをしてます。
今一度、不利な内容はないか、きちんを確認してみてください。
コスト意識をもつ
管理会社が管理費の説明をする際、間取りの㎡単価を使っていますよね。
単価が200円だと、仮に間取りが65㎡だったら、
200円×65＝13,000円が月の管理費ですと説明してますよね。
これ、まったく意味のない計算方法ということがわかったんです。
200円の根拠がないということです。
管理費は、それぞれ管理にかかるいろんな項目の総合なので、ひとつひとつの費用の内訳が妥当かどうか調べて、それを住んでいる人みんなで均等割り（各世帯の㎡の割合で割り当てるのもありですね）する考え方が自然です。
雑誌とかで、まわりと同じだからいいかと思わせるという考えを利用しているように思えます。
という私も、『うちは平均くらいかなあ』と比較してました(笑)
マンションは、鉄筋鉄骨コンクリート造りで丈夫ですし、きちんと管理すれば長持ちするのに、余計な管理費や修繕工事費を払い続けている管理組合は多いと思います。
なぜ、言いきれるかというと、管理費も修繕積立金も年数が経過するにつれ、どのマンションも増額しているからです。
よくよく考えたら、おかしいですよね。
資産価値が下がるなんてことは、管理会社は関係ないですし（管理会社は、管理委託料さえもらえたら困ることはないですしね）、自分たちで守るしかないんです。
これからは、こんなことが通らない社会に変わると思います。
今回の話は以上です。
