マンションの管理って、わからない。
全部、管理会社にまかせているから。
管理費と関係あるのかな。
管理費どんどん上がっているし、、。
どんなものか、ざっくり教えて。
こんにちは、ガネーです。
マンション管理組合の理事長をやっています。
一から独学で勉強し、管理費の項目すべての合い見積もりをとり、ぼったくり費を見直しました。
管理会社と交渉し、管理費を50％削減しました。
マンションを購入したとき、したあとに関わらず、
まずは、管理のことを調べることは、大切です。
管理費が何に使われているか知ることにつながるからです。
※ 管理費を知る＝収支を理解するというとも言えます。
収支がマイナスになることを防ぐきっかけとなります。
実際、マンションの購入価格や間取り、立地は調べても、管理はどうなっているか調べるってなかなかそこまでできないですよね。
マンション購入後も、毎月数万円の管理費、修繕費を支払い続けているの
に、
『べつに、みんな払っているものだから』
と無関心な状況になりがちです。
でも、管理費ってけっこうバカにならないです。
マンション購入後であっても、遅くはありません。
マンション管理について、まず知ることがポイントとなります。
そのポイントを解説していこうと思います。
【登場人物はこれだけ】住んでいる人（区分所有者）、マンション管理組合、管理会社の３つ
マンションの登場人物は、
住んでいる人（区分所有者）、マンション管理組合、管理会社の３つです。
住んでいる人（区分所有者）
住んでいる人（区分所有者）は自動的に管理組合の組合員になりますから、その管理組合がきちんと機能しているか、
管理会社の言いなりにならずに、ある意味、管理会社を監視して管理実務をまかせているかがポイントとなります。
まかせっきりの管理組合は、多いと思います。私の管理組合もそうでしたから。
住宅ローンは、金利が上がると借り換えしなきゃと動いたりするんですけど、他人が絡むマンションの管理費や修繕費は高くても、値上げされてもしかたないかと、なりがちです。
私は、どのくらい削減できるのか、たまたま理事長になったこともあり、調べていくうちに、
かなり、ぼったくられてる・・・
それから、管理費ひとつひとつの項目において、合い見積もりをとって、減額交渉の結果、年間管理費の約半分を削減しました。
どんだけなんだよ
って思いますが、現実です。
マンション管理組合
マンションでは、様々な人がいっしょに同じ建物の中で生活します。
エレベーターなど、みんなでいっしょに使うものがあります。
いわば、集合した住居なので、みんなが気持ちよく生活していくルールが必要です。
どこにでも、残念ですが、ルールを守らない人はいます。
そのため、ルールにしたがって、マンションを管理する人たちが必要となります。
その組織が管理組合です。
管理会社
管理組合をつくっても、みんなプロでもなく、ほとんどは素人なので、管理の実務はプロにまかせます。
このプロが管理会社です。
管理会社へのまかせっきりが、マンション管理の最大の問題となっています。ブラックボックス化してしまい、管理費はどんなものかも知らないまま、高いお金を払わされている状況が、ほとんどです。
そもそも、マンションはだれのものでしょうか。
言うまでもなく、マンションに住んでいる人（区分所有者）ですよね。マンションの管理は、管理組合がするものを管理会社に委託しているにすぎないということです。
管理会社については、今後書いていきます。
【マンション管理＝維持管理】マンション全体を良い状態に保つ
マンション管理とはマンション全体が良い状態で維持されるよう管理することとも言いかえれると思います。
戸建てなら、自分たちの世帯しかいないし、全部自分のものだから、庭をきれいにしたり、屋根をなおしたりと自発的にしやすいんですが、マンションとなると、共有のものは自分のものでないし、他の人がやってくれるからと思っちゃうんですよね。。
私の管理組合でも、管理会社にまかせっきりだったんです。
マンションを買ったときには、管理会社が悪い意味でおぜん立てしてくれてたんですね。
でも、ここが、管理会社がつけこんでいるところ、盲点ともいえます。
『くさいものには、ふたをする』じゃないですけど、目にみえにくいところにつけこんで、高い費用を好きなように請求している、これが管理会社の実態です。
管理費の内訳をひとつひとつ確認し、それがどんな内容で、いくらで行われていることをまずは知ることが、マンション全体を良い状態で保てることにつながります。
具体的な方法としては、
管理会社に管理を依頼する契約（管理委託契約）をもとに、どのような契約内容になっているかを確認し、管理費は合い見積もりをもとに、相場からかけ離れていないかチェックします。
情報は命です。
情弱にならないようにしなければなりません。
管理会社に合い見積もりを依頼しても、裏で価格操作しているかもしれませんので、管理会社を通しての合い見積もりはおすすめできません。
管理費の削減をした際、ひとつひとつ調べた情報があるので、今後、アップしていこうと思います。
【ルールづくり】安心して生活できるように決まりごとを作って運営する
管理規約も管理費も本来、管理組合で決めるべきこと
マンションを管理するには、決まりごとを作る必要があります。
決まりごとは、『管理規約』とも言われるんですけど、みんなが安心して生活するためのマンションの憲法みたいなもので、この内容によってマンションの価値が左右するともいえます。
決まりごと（管理規約）は、ほとんどは、管理会社が作ってくれたものを使っていると思いますが、ここをチェックして、住んでいる人（区分所有者）のためにならないようなことや、住んでいる人（区分所有者）が安心して生活できるような決まりが入っていないようであれば、見直すことも大切です。
実際の運営は、管理組合の中で選ばれた（立候補した）理事が行います。集まる理事会で話し合ったことを、総会（住んでいる人＝組合員の全員参加の話し合いの場）でみんなで話し合って決めていくことになります。
おわりに
マンション管理＝管理会社にまかせているから大丈夫という考えを改めることで、管理費や修繕積立金の削減につながり、マンションの価値を向上することにつながります。
空き家が増えている今、今後は更に深刻になると思います。
マンション管理をきちんと行えているかどうかがとても大切です。
